En 2023, la France comptait près de 750 000 logements proposés sur des plateformes comme Airbnb. L'essor des locations saisonnières a transformé le marché immobilier, surtout dans les grandes villes, en soulevant des enjeux cruciaux autour de l’accessibilité au logement et de l’équilibre du marché locatif. En réponse, la Loi de Finances de 2024 introduit des changements majeurs pour la fiscalité des Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP). Ces mesures visent à promouvoir les locations de longue durée et à freiner la prolifération des meublés touristiques non classés. Découvrons les principaux ajustements fiscaux pour les propriétaires LMNP.
Qu’est-ce que le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ?
Le statut LMNP s’adresse aux particuliers souhaitant louer un bien meublé sans être des investisseurs professionnels. Ce régime fiscal permet de générer des revenus locatifs tout en bénéficiant d'avantages fiscaux. Pour obtenir le statut LMNP, trois critères doivent être remplis :
Propriétaire particulier : La location doit être exercée par un particulier, non un professionnel.
Logement meublé : Le bien doit être loué avec un mobilier minimum défini par le décret N°2015-981 du 31 juillet 2015.
Seuil de revenus : Les revenus annuels générés par la location ne doivent pas excéder 23 000 € ou représenter plus de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal. Si l’une de ces limites est dépassée, le propriétaire bascule automatiquement vers le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
Les deux régimes fiscaux en LMNP
Les propriétaires LMNP peuvent choisir entre deux régimes fiscaux en fonction de leurs revenus locatifs :
Le régime micro-BIC : Ce régime simplifié propose un abattement forfaitaire selon la nature du bien loué.
Le régime réel : Permet de déduire les charges réelles et d'amortir le bien, idéal pour les propriétaires ayant des dépenses élevées liées à la location.
Les changements pour la fiscalité des LMNP en 2024
La réforme de la fiscalité des LMNP en 2024 introduit des ajustements qui visent spécifiquement les meublés touristiques, afin d'encadrer leur développement et de favoriser les locations à long terme. Voici les principales évolutions :
1. Modification du seuil du régime micro-BIC pour les meublés touristiques
L'un des changements clés en 2024 concerne l'abaissement du seuil pour les meublés de tourisme non classés. Auparavant, les propriétaires de tels biens pouvaient bénéficier du régime micro-BIC pour des revenus locatifs annuels jusqu’à 77 700 €. En 2024, ce seuil est drastiquement réduit à 15 000 €. Si les recettes locatives dépassent ce montant, les propriétaires seront automatiquement soumis au régime réel, impliquant des obligations comptables plus lourdes mais offrant la possibilité de déduire davantage de charges.
Exonération rétroactive pour 2023
Afin de ne pas pénaliser les propriétaires ayant perçu des revenus élevés en 2023, les autorités fiscales ont mis en place une mesure temporaire. En effet, pour la déclaration de 2023, les propriétaires ont pu conserver le régime micro-BIC même si leurs revenus locatifs dépassaient le nouveau seuil de 15 000 €, sans être contraints de reconstituer une comptabilité réelle.
1. Diminution de l’abattement forfaitaire
Pour les meublés de tourisme non classés, l'abattement forfaitaire est abaissé de 50 % à 30 %, réduisant ainsi l’avantage fiscal pour ces logements. En revanche, pour les meublés classés en zone tendue (régions où la demande locative dépasse largement l'offre), l’abattement reste fixé à 71 %. Ce dispositif permet aux propriétaires de bénéficier de déductions plus importantes dans les zones où l'offre de logement est plus limitée.
2. Abattement spécifique pour les zones non tendues
Les meublés de tourisme classés situés en zone non tendue bénéficient d’un abattement de 92 % pour les revenus locatifs n'excédant pas 15 000 €. Ce taux incitatif vise à encourager l’enregistrement des meublés de tourisme dans les zones où le marché locatif est moins saturé.
Comprendre la notion de “zone tendue” et son impact sur les LMNP
La liste des communes en "zone tendue" a été mise à jour en août 2023. Les zones tendues sont des zones où le marché immobilier est particulièrement tendu, c'est-à-dire où la demande de logement est supérieure à l’offre. Dans ces secteurs, les biens en location sont rares, ce qui justifie un abattement fiscal plus élevé pour les meublés classés. Cette distinction géographique vise à orienter les locations vers des zones où elles auront un impact moindre sur la disponibilité des logements pour les habitants.
Pour savoir si un bien est en zone tendue, les propriétaires peuvent consulter le simulateur officiel mis à disposition par le service public.
Tableau récapitulatif des seuils et abattements pour les LMNP en 2024
Type de bien | Seuil de revenus locatifs annuels | Abattement |
Meublés de tourisme non classés | 15 000 € | 30 % |
Meublés de tourisme classés en zone tendue | 188 700 € | 71 % |
Meublés de tourisme classés en zone non tendue (revenus < 15 000 €) | 188 700 € | 92 % |
Meublés de tourisme classés en zone non tendue (revenus > 15 000 €) | 188 700 € | 71 % |
Pourquoi cette évolution de la fiscalité LMNP ?
Les nouvelles mesures ont pour objectif de favoriser les locations de longue durée en limitant les avantages fiscaux pour les meublés touristiques, particulièrement ceux non classés. La forte croissance des plateformes de location courte durée, comme Airbnb, a contribué à réduire l’offre de logements destinés aux résidents permanents, surtout dans les grandes villes. La révision de la fiscalité LMNP vise donc à limiter cette tendance, encourageant les propriétaires à opter pour des locations longue durée ou, à défaut, à enregistrer leurs logements meublés de tourisme pour bénéficier d’abattements plus élevés.
Trois points clés à retenir sur la fiscalité LMNP en 2024
Pour bien comprendre l'impact de la réforme de 2024 sur la fiscalité des LMNP, voici les trois éléments essentiels à retenir :
Seuil du régime micro-BIC abaissé : Pour les meublés de tourisme non classés, le seuil est désormais de 15 000 € avec un abattement réduit à 30 %.
Avantages pour les zones tendues : Les meublés classés en zone tendue conservent un abattement avantageux de 71 %, soutenant l’offre locative dans les zones à forte demande.
Encouragement à la longue durée : Les locations longue durée restent privilégiées, car elles ne subissent pas de changements fiscaux significatifs.
Conclusion
La réforme de la fiscalité pour les Loueurs en Meublé Non Professionnels en 2024 marque un tournant important dans la gestion des biens immobiliers en France. En modifiant les seuils et les abattements, l'État cherche à rééquilibrer le marché immobilier en encourageant la location de longue durée et en dissuadant les meublés de tourisme non classés. Ces changements offrent aux propriétaires LMNP des opportunités et des défis, en fonction de la localisation et de la classification de leurs biens. Avant d’entamer la prochaine saison de déclaration fiscale, il est essentiel pour chaque propriétaire de s’informer sur sa situation spécifique afin de choisir le régime le plus adapté à ses objectifs locatifs.
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